پروانه یا جواز ساختمان پرونده رسمی از شهرداری است که به مالک یا پیمانکار اجازه میدهد تا پروژه ساخت و ساز یا بازسازی را طبق چهارچوبی مشخص شروع کرده و ادامه دهد. انجام هرگونه عملیات ساخت و ساز بدون صدور پروانه ساختمان غیرقانونی بوده و توسط مراجع نظارت بر ساختمان متوقف خواهد شد. این استانداردها برای اطمینان از ایمنی صاحبان فعلی یا بعدی ساختمان در نظر گرفتهشده است.
هدف از دریافت جواز ساختمان
اصلیترین هدف اخذ مجوز ساخت اطمینان از ساخت و سازی قانونی مطابق با مشخصات فنی و رعایت اصول شهرسازی مطابق با آییننامهها و ضوابط طرح جامع شهری است. بهرهمندی از تسهیلات بانکی، بیمه شدن ساختمان و افراد مشغول کار در ساختمان، جلوگیری از بروز حوادث ساختمانی و استفاده از تجارب فنی و مهندسی در ساخت بنا از دیگر دلایل اخذ جواز ساختمان به شمار میآیند.
چه زمانی به مجوز ساخت نیاز است؟
همه پروژههای ساخت و ساز خانه و نوسازی به مجوز ساخت نیازی ندارد. در اغلب موارد تعمیرات و جایگزینیهای ساده میتواند توسط پیمانکاران حرفهای یا خود صاحب خانه و بدون درخواست مجوز ساخت انجام شود. با این حال پروژهای که شامل اضافه کردن بنا یا تغییرات عمده در ساختار ساختمان باشد، معمولاً نیاز به مجوز ساخت از شهرداری دارد. اگر برای این تغییرات پیمانکاری را استخدام کنید، فرآیند صدور پروانه ساختمان و مجوز ساخت را اداره کرده و هزینههای جواز ساختمان را برآورد میکند. اگر خودتان روال کاری را به عهده میگیرید باید از شهرداری منطقه درخواست مجوز کنید. توجه داشته باشید که ممکن است برخی از تغییرات ساخت و سازی که میخواهید انجام دهید نیاز به تأییدیه متخصص ساخت و ساز دارد و فقط توسط آنها قابل انجام است. بهطور مثال کار کردن بروی خطوط گاز توسط صاحبخانه ممنوع است و در صورت بروز مشکل یا تغییرات باید به اداره گاز اطلاع دهد تا جهت انجام عملیات در مکان حاضر شوند. الزامات و نکات موجود در مجوزها گسترده بوده و برای هر منطقه بهصورت جداگانه تدوین میشود. بنابراین برای اطمینان از موارد مجوز باید به شهرداری منطقهی خود مراجعه کرده و با آنها در ارتباط باشید. زیرا برخی از مناطق برای کوچکترین تغییرات ساخت مثل حیاط سازی نیز به مجوز نیاز دارد.
انواع پروانه و جواز ساختمان و اطلاعات موجود در آن
پیشتر گفتیم که پروانه ساختمان سندی است که برای احداث ساختمان و رعایت اصول ساخت و ساز از طرف شهرداریها، صادر شده و در اختیار مالک قرار میگیرد. پروانه ساختمانی اراضی بایر یا باغات، تخریب و نوسازی، تعویض مهندس، اضافه اشکوب، تغییر نقشه، توسعه بنا، تغییرات و تبدیل از انواع پروانه ساختمان هستند که جهت اخذ آنها باید به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهری مراجعه کرد. پروانه ساختمان اطلاعاتی از بنا و سازههای آن در اختیار مالک قرار میدهد که عبارتاند از:
- مساحت زیربنا
- تعداد طبقات
- نوع اسکلت ساختمان
- مشخصات متقاضی صدور پروانه(مالک حقیقی یا حقوقی)
- شماره پلاک ثبتی ملک
- نام مهندس یا مهندسین ناظر
- تاریخ صدور پروانه
- کروکی زمین
مهلت شروع عملیات و اعتبار پروانه عموماً در صفحه اول پروانه صادرشده نوشته میشود که در صورت لزوم قابل تمدید است. اخذ سند مالکیت برای هر واحد مسکونی، با ارائه پایان کار توسط ناظر و صدور پایان کار توسط مرجع صدور پروانه ساختمان مرتبط است. چنانچه بر اساس مفاد پروانه، تخلفی از مالک صورت گیرد ناظر موظف به گزارش تخلف به مرجع صدور پروانه خواهد بود تا از ادامه عملیات جلوگیری شود. رعایت مقررات ملی ساختمان در ساختمانها الزامی است.
مراحل صدور پروانه و جواز ساختمان
امروزه شهرداری برای متقاضیان ساخت و ساز دفترچههایی با عنوان شناسنامه ساختمان در اختیار مالک قرار میدهد که در آن صدور پروانه ساختمان، نداشتن خلافی و پایان کار قابلمشاهده است. شناسنامه ساختمان اطلاعات زیادی از هویت ساختمان و تمام مطالب مربوط به ساختمان را شامل میشود. همچنین تاریخ صدور پروانه ساختمان و مشخصات زمین، محل احداث بنا، هویت مالکیت و نوع مالکیت وی، مهندس ناظر، محاسبات و تأسیسات قابلاستفاده در ساختمان، ابعاد چهارگانه پلاک، کروکی و مساحت زمین، استفاده مسکونی یا تجاری بنا، میزان تراکم ساختمان، مشخصات طبقات ساختمان، وضعیت پارکینگ، اصلاحات و تغییرات ساخت، نحوه تمدید عوارض گوناگون همچون عوارض شهرداری و عوارض نوسازی، گواهی عدم خلاف و درنهایت گواهی اتمام کار ازجمله اطلاعاتی است که در شناسنامه ساختمان قابلمشاهده است. بنابراین برای گرفتن مجوزهای لازم و باید مراحل زیر به ترتیب طی شوند.
- تشکیل پرونده : اولین مرحله، مرحله ی تشکیل پرونده می باشد که در این جا مالک ساختمانی یا شخصی که از طرف او وکالت دارد باید با ارائه تمام مدارک مورد نیاز برای انجام این کار به یکی از دفاتر خدمت الکترونیک که در نزدیکی محل پروژه واقع شده است مراجعه کند.در دفتر خدمات مربوطه می توانید درخواست خود که مبنی بر دریافت پروانه تخریب و نوسازی می باشد را ثبت کنید، بعد از تشکیل پرونده و ثبت در خواست مورد نظر باید درخواست بازدید از ملک را نیز در دفتر خدماتی ثبت کنید. پس از آن یک مأمور از شهرداری برای بازدید از ملک مذکور در تاریخ مشخصی که به شما اطلاع داده می شود، می آید و مواردی همچون ابعاد ملک، ، بنای موجود، عرضگذر و …را ثبت می کند.
- آماده سازی دستور نقشه : در دومین مرحله در روند انجام این پروسه پس از بازدید و بررسی زمین توسط مامور مورد نظر ، از طرف شهرداری دستور نقشه برای مالک ارسال میشود. در این دستور نقشه اطلاعاتی مانند اصلاحی شهرداری، تعداد طبقات مجاز برای ساخت و مساحت هر طبقه در دستور نقشه اعلام میشود. این اطلاعات بر اساس نوع پهنه، عرضگذر و برخی اطلاعات دیگر زمین محاسبه و گزارش شده است.پس از تکمیل این مرحله و در مرحله بعدی باید این اطلاعات از طف شخص مالک به مهندس معمار که در واقع نقش طراح نقشه ی اطلاحی را دارد، ارجاع داده شود.
- طراحی نقشه : معمولا طراحی نقشه مهمترین و اصلی ترین بخش کار در روند دریافت پروانه ساختمان است.در این مرحله طراحی باید بر اساس دستور نقشه آغاز شود.سپس نقشه های طراحی شده با ضوابط شهرداری و ضوابط آتش نشانی بررسی و چک می شوند و طراحی بهینهای بر روی آن ها انجام می شود.این نقشه های طراحی شده باید از دیدگاه زیبایی، تأمین حداکثر پارکینگ، هماهنگی، هارمونی و… در بهترین حالت ممکن قرار داشته باشند.بعد از این که نقشههای مربوطه طراحی و تکمیل شد مجددا باید به دفتر خدمات الکترونیک ارسال شود تا بررسی های لازم بر روی آن انجام شود و اگر نیاز به بازنگری یا اصلاح داشته باشد به شما گزارش داده شود.
- پرداخت عوارض : تا اینجا کار، دستور نقشه و طراحی نقشه معماری را گذرانده ایم، بعد از گذارندن این مورد نوبت به پرداخت عوارض می رسد.در هر منطقه بر اساس تراکم موجود، تعداد طبقات و متراژ ساختمان میزان عوارض محاسبه میشود.مالک موظف است که مبلغ تعیین شده را پرداخت کند و پرداخت باید به اداره درآمد مالیات باشد.
- آماده سازی مدارک پیش نویس : بعد از این که شما کارهای مربوط به پرداخت عوارض و دریافت تأییدیه مبنی بر پرداخت عوارض تخریب و نوسازی را انجام دادید و از سر گذراندید، حال نوبت به تهیهی مدارک پیشنویس میرسد.برای تهیه پیشنویس شخص مالک باید به دفاتر خدمات مراجعه کند و فرم درخواستی تحت عنوان تعیین ناظر را پر و تکمیل کند. بعد از انجام این کار و تکمیل فرآیند مورد نظر تنها کافی است که منتظر تماس و معرفی ناظر از سوی دفتر خدمات بماند.بعد از تعیین ناظر، مالک بایستی قرادادی را بین خود و ناظر عقد کند. قرارداد تدوین شده باید برای سهمیه (برگ سبز) و همچنین تعهد رعایت اصلاحی و تأییدیه ناظر نما به دفتر خدمات تحویل داده شود. لیست مدارک پیشنویس شامل موارد زیر میباشد:
- برگه سبز برگ مهرشده ۴ رشته شامل سازه، معماری، برق و مکانیک
- برگ سبز (سهمیه) ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر
- برگه تعهد رعایت اصلاحیه و تأییدیه نما
- فایل های نقشه سازه، برق و مکانیک
- چک لیستهای مبحث ۱۹ و ۶ (بارگذاری و زلزله)
- برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تأییدیه خاک
- چاپ پروانه : بعد از تأییدیه نقشههای چهار رشته و پروسه اخذ تأییدیههای دفتر خدمات شهری و تأییدیه طرح تفصیلی بر و کف، به تأییدیه رئیس صدور پروانه ساختمان، معاون شهرسازی و معماری و درنهایت تأییدیه شهردار نیاز است که تمام این تأییدیهها بهصورت سیستمی انجام و درنتیجه پروانه ساختمان چاپ میشود.
پروانه ساختمان چه مدت اعتبار دارد؟
ممکن است برای شما این سوال پیش آمده باشد که جواز یا پروانه ساختمان تا چه مدت اعتبار دارد در این خصوص باید گفت که پروانه ساختمان تا ۲ سال پس از تاریخ صدور از اعتبار بر خور دار است. معمولا مدت زمان کافی و لازم برای ساخت تمام پروژه های ساختمانی برحسب متراژ آنها اعلام می شود و چنانچه شخص مالک نتواند در این مدت فرآیند ساخت و ساز را به اتمام برساند ابتدا به او اخطار داده می شود و در نهایت مشمول پرداخت عوارض تعویق خواهد شد. در مورد این که مهلت هر مرحله از عملیات ساختمانی چگونه است نیز باید گفت که تمامی این موارد برحسب متراژ و تعداد طبقات در جدولی تعیین میگردد و به مالک تحویل داده می شود. اما بهعنوان یک معیار کلی ساخت یک ساختمان حدود ۴ سال در نظر گرفته میشود و مهلت داده می شود.
با توجه به این که شهرداری فرصت کافی برای تمدید پروانه ساخت در نظر گرفته است بنابراین بعد از پایان این دوره تمدید پروانه ساختمان امکانپذیر نخواهد بود. اگر مدت زمان شما برای ساخت به پایان رسیده باشد و عملیات هنوز پایان نیافته بود مالک ملزم به دریافت مجوز ساخت جدید و پرداخت ۲۰ درصد از محاسبات پروانه به نرخ روز خواهد شد. در این صورت شهرداری پروانه قبلی را برای یک دوره سه ساله تمدید میکند.
هزینه صدور پروانه ساختمان چقدر است؟
در مورد هزینه هایی که باید برای صدور پروانه ساخت پرداخت کنید به این صورت است که هزینه صدور پروانه در هر شهر و استان، با توجه قیمت منطقه ای مصوب شده است که این هزینه توسط شهرداری محاسبه و به مالک اعلام می شودو باید این نکته را بدانید که نمی توان حتی برای دو منطقه متفاوت در یک شهرستان نیز، یک قیمت واحد برای صدور پروانه ساخت در نظر گرفت. اما مبلغی که باید به سازمان نظام مهندسی و مهندسین طراح ، ناظر و مجری پرداخت شود هرساله بر اساس تعرفه سازمان نظام مهندسی محاسبه و اعلام می شود که این هزینه ها تقریبا در تمام کشور، یکسان میباشد.
نتیجه گیری
قبل از هرگونه ساخت و ساز در سطح شهر به گرفتن مجوز ساخت از شهرداری نیاز است. پروانه ساختمان شامل اطلاعاتی در خصوص مساحت زیربنا، تعداد طبقات، نوع اسکلت ساختمان، مشخصات مالک حقیقی یا حقوقی، شماره پلاک ثبتی ملک، نام مهندسین ناظر، تاریخ صدور پروانه و کروکی زمین خواهد بود. برای گرفتن جواز ساختمان مالک موظف است اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و تصویر کارت شناسایی معتبر و برگه تسویهحساب عوارض شهرداری سال جاری و سالهای قبل را به شهرداری ارائه کرده و درخواست خود را ثبت کند. بعد از تشکیل پرونده سایر مراحل صدور پروانه ساختمان نظیر دستور صدور بازدید، بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک، دستور و طراحی نقشه، پرداخت عوارض نوسازی و عوارض شهرداری تهیه مدارک پیشنویس باید به ترتیب انجام شود. درنهایت هرکدام از مراحل به تأیید رئیس صدور پروانه، معاون شهرسازی و معماری و همچنین شهردار رسیده و پروانه ساختمان چاپ میشود.